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      IPO募投項目中募投建設用地的審核要求

      過去證監會一直要求IPO申報前取得募投用地,最近幾年有所放開,具體要求:發行人募投用地尚未取得的,需披露募投用地的計劃、取得土地的具體安排、進度等。保薦機構、發行人律師需對募投用地是否符合土地政策、城市規劃、募投用地落實的風險等進行核查并發表明確意見。

      但實踐中,凡是申報前未落實土地的,必定會引起監管機構的高度關注。IPO募投可研機構立本研究通過分析匯總監管機構的審核意見如下:

      隨著2019年上海證券交易所科創板的設立,以及近期深圳證券交易所創業板注冊制改革系列文件發布,IPO實踐中落實注冊制的精神體現得尤為明顯。2020年上半年,新三板精選層制度逐步建立完善。截至目前,已有多家新三板企業申報精選層并取得了中國證監會批文。

       

      在以往IPO審核中,募投項目取得“土地、立項、環評”似乎是最基本的要求,也幾乎成為中介機構的定式思維??陀^來講,對于不少企業或者募投項目而言,這些要求顯得有些僵化,比較大的增加了企業的成本。但立本研究發現,在注冊制的背景下,近期部分案例中的處理方式體現出了一些積極的變化。本文擬根據現行科創板、創業板和精選層制度等有關規定,結合我們的經驗,對擬申報企業募投項目相關審核做一些粗淺的探討。

       

      一、募投項目用地要求

       

       

      (一)

      IPO募投項目用地政策:從硬性要求轉變為非硬性要求

       

      1. IPO審核政策情況變化

       

      在既往IPO審核要求中,企業原則上需要取得募投項目相應的權屬證書。例如,在2010年保代培訓中,窗口指導意見明確要求:“募投資金用于非房地產項目的,所涉及的土地使用權應該已經落實:以出讓方式取得的,應簽訂合同、足額繳納出讓金、并辦理登記手續;以購買方式取得的,應簽訂合同并辦理登記手續;租賃取得的,應簽訂合同并辦理必要的登記手續;作價入股方式取得的,應辦理了必要的登記手續?!?/p>

       

      但近年來,從審核政策層面,募投項目拿地要求也發生了變化,監管部門原則上并未再將取得募投項目用地產權證書作為硬性要求,具體如下:

      上市板塊

      時間

      規定名稱

      主要內容

      主板、中小板

      2018年6月

      《首發審核非財務知識問答》

      發行人募投用地是否取得不做硬性要求,但需要披露募投項目用地的計劃、拿地的具體安排、進度等。保薦機構、發行人律師需對募投用地是否符合土地政策、城市規劃、募投用地落實的風險等進行核查并發表明確意見。

      2019年3月、2020年6月修訂

      《首發業務若干問題解答》

      與《首發審核非財務知識問答》觀點基本保持一致

      創業板(注冊制改革)

      2020年6月

      《深圳證券交易所創業板股票首次公開發行上市審核問答》

      發行人應當披露募投項目用地的計劃、取得土地的具體安排、進度,是否符合土地政策、城市規劃,募投項目用地落實的風險;如無法取得募投項目用地擬采取的替代措施以及對募投項目實施的影響等。保薦人及發行人律師應當進行核查并發表意見。如募投項目用地涉及不符合國家土地法律法規政策情形的,保薦人及發行人律師應當審慎發表意見。

      根據上表可見,擬申報企業是否取得募投用地不再作為硬性要求,但需要詳細披露拿地安排及相關進度,2020年6月深圳證券交易所頒布的創業板審核問答中也提出,如果無法取得募投項目用地,還應當披露擬采取的替代措施。

       

      2. 近期IPO案例實證分析

       

      既往IPO審核案例中,監管部門常常關注到企業募投項目用地的取得進展、安排等,企業原則上應當取得募投項目用地權屬證書或取得權屬證書不存在實質性障礙。若申報時雖然未取得募投用地權屬證書,但在上會審核前能夠取得,原則上也不構成審核障礙。例如:2017年12月過會的新疆火炬(603080)在申報階段募投項目所需11宗土地中僅1宗取得土地證,其余10宗僅取得了土地主管部門預審意見。但在上會前,新疆火炬均已取得該等11宗土地相應權屬證書。

       

      但隨著2019年科創板制度實施以來,對于申報企業募投項目用地的審核要求也有一定層面的“松綁”。例如,根據金科環境(688466)2019年5月招股說明書(申報稿)披露,其募投項目用地目前尚未完全落實,僅取得政府出具的相關說明,相關地塊兒尚未招拍掛。且截至2020年4月1日取得證監會同意股票發行批復前,金科環境仍未能取得該塊土地的權屬證書,招股說明書(注冊稿)相應披露了募投項目用地尚未落實的風險。

      1、星球石墨

      根據首輪問詢問題23的回復,發行人募投項目用地在取得農轉用批文、供地后,可按規定辦理土地證書。招股說明書披露,公司本次募集資金的投向涉及較大金額的房產、設備等固定資產以及土地使用權等無形資產的購置。發行人未在回復中說明募集資金用于購置土地使用權的具體情況。

      請發行人補充披露相關土地證書辦理進度。

      請發行人說明本次募集資金用于購置土地使用權的具體情況及計劃。

      請發行人律師核查上述土地證書取得是否存在實質障礙并發表意見。

      2、固安信通

      公司列控設備智能制造基地項目、軌道交通技術研發中心建設項目等募投項目的實施地點為河北省廊坊市固安縣固安新興產業園區,目前公司已取得固安縣自然資源和規劃局用地預審意見(固自然規自[2019]219號),正在履行后續程序。

      請發行人補充披露募投用地的拿地計劃、取得土地的具體安排、進度等,是否符合土地政策、城市規劃,是否存在募投用地落實風險。

      請發行人律師核查并發表意見。

      3、西力科技

      發行人子公司浙江西力2017年取得募投用地。

      請發行人說明項目建設進展,項目選址是否存在被征收土地閑置費或被收回的風險,募投用地是否存在落實風險。

      請發行人律師核查并發表意見。

      4、久日新材

      根據發行人及保薦機構對首輪問詢第38題的回復,本次募集資金投資項目的建設地點位于山東省東營市東營港經濟開發區,項目規劃用地304畝,2019年6月發行人已與東營市自然資源局簽署《國有建設用地使用權出讓合同》,取得第一批120畝建設用地,剩余所需用地184畝尚未取得。

      請發行人補充披露如第二批184畝土地使用權未能及時取得對公司正常生產經營及募投項目實施可能產生的影響,是否存在替代措施及其可行性,實施替代措施的成本費用如何承擔,對公司經營成果及股東回報是否存在重大不利影響。

      請保薦機構和發行人律師核查并發表意見。

      5、芯碁微裝

      招股說明書披露,本次募集資金投入項目實施地點在合肥市高新區長寧大道與明珠大道交口西北地塊。發行人已與合肥高新股份有限公司、合肥高新技術產業開發區管理委員會簽訂了《合肥高新微電子生產基地項目定向開發協議》,能夠確保發行人本次募集資金投資項目的用地及廠房。

      請發行人說明定向開發廠房的具體合同金額、目前的開發進度、預計交付時間、相關權屬是否清晰,是否存在無法按期取得的風險,如是,是否構成本次募投項目推進的實質障礙。

      請發行人律師對上述事項進行核查并發表明確意見。

      6、紫光照明

      根據首輪問詢回復,年產80萬套工業LED照明燈具及100例照明系統項目為公司核心技術生產線擴建項目,項目選址位于安徽省滁州市南譙工業開發區烏衣園區。公司于2019年8月16日與滁州市南譙工業開發區管委會共同簽署了《紫光照明產業園投資協議》,其中約定“公司需要在一期項目投產后第二個財政年度、第三個財政年度達到一定稅收總額的經濟指標”。發行人已競得上述土地使用權,目前正在辦理國有建設用地使用權登記手續。

      請發行人提交《紫光照明產業園投資協議》。

      請發行人說明:(1)上述約定中具體的經濟指標,是否同時約定有未能達到經濟指標的相應罰則或違約條款,對發行人相關土地使用權及持續經營是否構成風險;(2)上述土地使用權辦理國有建設有地使用權登記手續的進展,完成相關登記手續是否存在實質性障礙;(3)公司主要生產經營用地位于深圳市,除為運營上述項目而專門設立的項目公司外,公司其余的子公司與分公司均位于深圳市,但上述募投項目用地位于安徽省滁州市的原因及合理性,是否符合公司的經營戰略規劃。

      請發行人律師對(1)(2)進行核查并發表明確意見。

      7、艾索信息

      招股說明書披露,本次發行上市募投項目建設選址地位于西安高新技術開發區,項目用地申請已獲西安市高新區管理委員會批準,并與西安高新技術產業開發區簽署了明確意向地塊的《招商投資產業類項目協議書》,近期有關部門將啟動相關土地掛牌出讓程序。發行人尚未取得擬實施募集資金投資項目的土地,暫不具備向當地環保行政主管部門報批或備案建設項目環境影響評價文件的條件,發行人募集資金擬投資項目尚未履行環境影響評價程序及取得相關備案/批復文件。

      請發行人補充披露:(1)募投項目用地的拿地計劃、取得土地的具體安排、進度等,是否符合土地政策、城市規劃,是否存在募投用地落實風險;(2)依照相關規定建設項目環境影響評價所需具備的條件,發行人募投項目實現該等條件的情況或進展,募投項目在環境保護方面是否合規。

      請發行人律師核查并發表意見。

      8、光環新網

      根據申請文件,募投項目長沙綠色云計算基地一期建設用地尚未取得。

      請發行人補充披露募投項目用地的計劃、取得土地的具體安排、進度,是否符合土地政策、城市規劃,募投項目用地落實的風險;如無法取得募投項目用地擬采取的替代措施以及對募投項目實施的影響,并充分披露相關風險。

      請保薦人及發行人律師核查并發表明確意見。

      9、邁拓股份

      申報文件顯示,發行人募投項目的實施地點位于南京市江寧區濱江經濟開發區天成路以東、中環大道以北。目前,發行人的募投用地“招拍掛”程序尚未進行,發行人取得該地塊相應的土地使用權仍存在一定不確定性。

      請發行人:

      (1)補充披露募投用地的計劃、取得土地的具體安排和最新進度等內容,并充分揭示相關土地使用權取得的相關風險。

      (2)補充說明與前次申報相比募投項目的主要內容變化情況、合法合規情況,變更募投項目而擴展和新增產能的原因和必要性。

      請保薦人、發行人律師發表明確意見,并對募投用地是否符合土地政策、城市規劃、募投用地落實的風險發表結論性意見。

      10、華新環保

      2011年1月發行人已按約定向昆明市東川區人民政府繳納土地款,但由于歷史原因,土地的使用權證至今尚未辦理完畢。該片土地也是募投項目之一“冰箱線物理拆解、分類收集改擴建項目“的實施地點。上述土地已經昆明市東川區政府批準立項,且該建設用地已取得農用地征轉批復,但仍需履行土地招拍掛出讓程序,存在無法取得土地所有權證的風險。

      請發行人:(1)說明在發行人已繳納土地款的情況下,云南華再生產經營用地未能辦理相關產權證書的具體原因,相關證書辦理進展情況,是否存在實質障礙;如未能在審核階段成功辦理產權證書,是否需對募集資金項目進行調整以及擬采取的應對措施......(4)如無法在短期內辦理上述產權證書,請結合該土地或房產的面積占比、產生的收入、毛利、利潤情況,評估其對于發行人的重要性,說明是否為生產經營用的主要房產,如是,請分析未辦理產權證書對發行人持續經營能力可能產生的影響并提示相關風險。


       

      (二)

      精選層申報募投項目用地要求:規則層面暫不明確

       

      根據《全國中小企業股份轉讓系統分層管理辦法》《全國中小企業股份轉讓系統精選層掛牌審查問答(一)》等新三板精選層相關規定及已申報案例來看,目前精選層尚無對申報企業募投項目用地事宜存在明確的要求。

       

      2020年6月16日剛剛通過全國中小企業股份轉讓系統有限責任公司(以下簡稱“股轉公司”)掛牌委員會的方大股份(838163),其募投項目相關用地尚在征拆階段,但也成功通過掛牌委員會會議。其中,方大股份募投項目用地相關信息披露情況如下:

      時間

      進展

      內容

      2020年4月9日

      征地啟動公告

      元氏縣人民政府公告了公司募投項目擬用地塊的征地啟動公告。

      2020年4月27日

      征地補償安置公告

      元氏縣人民政府公告了公司募投項目擬用地塊的征地補償安置公告。

      2020年5月11日

      方大股份提交精選層申報稿

      2020年5月21日

      出具募投項目審查意見

      河北元氏經濟開發區規劃建設局向公司出具《關于可變信息標生產線建設項目的審查意見》,同意開展前期活動。

      2020年5月26日

      出具募投項目用地情況說明

      元氏縣自然資源和規劃局向公司出具《關于可變信息生產線建設項目用地情況的說明》,“你單位關于擬建設可變信息標生產線建設項目用地申請及相關資料收悉。該項目選址位于河北元氏經濟開發區北區,擬占用使莊村土地約90.62畝,查閱最新《元氏縣土地利用總體規劃(2010-2020年)》顯示,該地塊位于允許建設區內,符合土地規劃要求,同意該項目辦理前期用地手續。項目在建設前要依法按程序辦理相關手續,未經批準不得提前開工建設。

      2020年5月29日

      對于募投項目用地出具進一步說明

      元氏縣自然資源和規劃局出具向公司證明:該地塊符合國家供地政策和土地管理相關法律法規的規定,符合土地利用總體規劃。該地塊正在辦理土地征收手續,辦理程序合法合規,在依法批準供地方案、辦理招拍掛出讓手續后,若你公司能成功競得該地塊土地使用權并簽訂土地出讓合同后,你單位取得國有土地使用權證不存在實質性法律障礙。

      2020年6月9日

      方大股份審議稿披露:根據元氏縣自然資源和規劃局出具的《證明》,募投項目用地正在辦理土地征收手續,在依法批準供地方案、辦理招拍掛出讓手續,公司成功競得募投項目用地土地使用權后簽訂土地出讓合同,并取得不動產權證。

      注1:根據方大股份精選層申報文件披露:“為了避免對募投項目建設產生實質性影響,公司已制定替代性方案。若無法取得或進度較慢,公司將對現有廠區進行規劃布局調整,將現有倉庫物品置換至附近租賃的周轉倉庫,將空置出的倉庫作為募投項目生產車間。公司現有廠房及倉庫主體均為鋼結構,現有車間面積為15,030.16平方米,現有倉庫面積為10,183.72平方米,將倉庫改造成生產車間具有可行性?!?/p>

       

      注2:就上述事項,全國股轉公司發布問詢函關注“關于募投項目根據公開發行說明書,發行人本次公開發行募集資金擬用于可變信息標生產線項目建設,但尚未取得項目用地。請發行人披露取得募投用地的進展情況,如無法取得或進度較慢是否將對募投項目建設產生實質性影響,發行人是否已制定替代性方案?!?/p>

       

      方大股份募投項目用地尚在征拆階段,但其取得了當地自然資源和規劃局出具的證明文件。同時,方大股份也披露了替代措施,即若無法取得募投項目相關土地使用權,還可通過在現有廠房改造等方式實施募投項目??梢?,該等政府部門出具說明+存在合理替代措施的方式也未被股轉公司否定。

       

      二、募投項目審批、備案、環評要求

       

       

      (一)

      IPO募投項目相關要求

       

      根據既往IPO審核反饋情況,募投項目的審批/備案手續辦理進展以及是否取得環評批復通常是審核關注重點。其中,對于募投項目的審批/備案文件等,也是IPO申報文件之一,關于募投項目相關政府手續的進展還需要相應在招股說明書等文件中披露。此外,科創板以及正在籌備實施的創業板也出臺了相關規定,對募投項目的審批/備案手續進行了規定,具體如下:

      上市板塊

      時間

      規定名稱

      主要內容

      主板、中小板

      2006.05.18

      《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第9號--首次公開發行股票并上市申請文件》

      第七章 關于本次發行募集資金運用的文件

      7-1 募集資金投資項目的審批、核準或備案文件

      2015.12.30

      《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第1號——招股說明書》

      第一百零六條 發行人應披露:(二)募集資金原則上應用于主營業務。按投資項目的輕重緩急順序,列表披露預計募集資金投入的時間進度及項目履行的審批、核準或備案情況;

      ……(五)采取的環保措施以及環保設備和資金投入情況;

      科創板

      2019.03.01

      《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第42號——首次公開發行股票并在科創板上市申請文件》

      六、關于本次發行上市募集資金運用的文件

      6-2募集資金投資項目的審批、核準或備案文件(如有)

      2019.03.01

      《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第41號——科創板公司招股說明書》

      第八十五條 發行人應根據重要性原則披露募集資金運用情況:(四)募集資金運用涉及履行審批、核準或備案程序的,應披露相關的履行情況;(五)募集資金運用涉及環保問題的,應披露可能存在的環保問題、采取的措施及資金投入情況;

      創業板

      2020.06.12

      《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第29號——首次公開發行股票并在創業板上市申請文件(2020年修訂)》

      申請文件包括:6-2募集資金投資項目的審批、核準或備案文件(如有)

      2020.06.12

      《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第28號——創業板公司招股說明書(2020年修訂)》

      第八十五條 發行人應根據重要性原則披露募集資金運用情況:(四)募集資金運用涉及履行審批、核準或備案程序的,應披露相關的履行情況;(五)募集資金運用涉及環保問題的,應披露可能存在的環保問題、采取的措施及資金投入情況;

      根據上表可見,雖然各板塊的申報文件均涉及募集資金投資項目的審批、核準或備案文件,但科創板、創業板的申報材料要求中加了“如有”字樣。對于該等差異,我們理解可以從兩方面解讀:一方面,可以理解為若募投項目不需要辦理相應的審批/備案手續,則申報時無需提供相應文件;另一方面,也可理解為募投項目審批/備案手續文件不再是申報的必備材料。

       

      在既往實踐中,IPO申報時企業辦理取得募投項目審批/備案手續文件以及環評批復已成為常態,特別是募投項目審批/備案手續文件通常作為申報材料提交申報。但結合近期科創板審核案例來看,企業申報及提交注冊前是否一定需要取得環評批復文件似乎存在一些空間。例如,根據2020年2月上市的某半導體公司科創板上市招股說明書(注冊稿)披露,其已取得了立項備案,正在推進募投項目環境影響評價工作??梢?,該公司提交證監會注冊前,仍未取得環評批復。

       

      (二)

      精選層募投項目的手續辦理要求

       

      根據全國股轉公司發布的《全國中小企業股份轉讓系統股票向不特定合格投資者公開發行并在精選層掛牌業務指南1號——申報與審查》,精選層申報文件包括:“6-1募集資金投資項目的審批、核準或備案文件(如有)”。其表述與科創板、創業板的保持了一致。

       

      結合精選層申報案例來看,少數精選層企業也在申報時也尚未辦理募投項目/備案手續及/或環評手續。例如:(1)根據森萱醫藥2020年6月1日《公開發行說明書(申報稿)》披露,公司特色原料藥新、改、擴建設項目備案及環評批復備案事宜尚在辦理之中;(2)根據三友科技2020年6月2日《公開發行說明書(申報稿)》披露,其已與環評機構簽訂環評合同,環評手續正在辦理當中。

      小結

       

      隨著注冊制改革以來,以信息披露為核心的理念不斷在市場上體現和推動。對于既往IPO項目中較為關注的募投項目拿地以及募投項目審批/備案手續、環評批復文件是否取得等問題,在近期的實踐中也顯得更為靈活。我們理解,這種變化是非常積極的,也非常切合科創板、創業板的定位。因為對于許多創新型的企業而言,不少的募投項目并非傳統意義上需要破土動工的工程建設或者固定資產投資項目,可能在日常經營中本就無需履行審批、備案乃至環評程序,甚至有些主管機關也認為是無需辦理的;而且募投項目所需土地也可以通過多種靈活的方式解決。在過往審核制下,一些項目為了滿足審核要求而主動要求辦理各種審批備案流程,或者增加固定資產投資,可能在一定程度上增加了企業項目成本。注冊制的落實將精簡優化發行條件,募集資金的使用可以更加高效,企業的精力也可以更多的聚焦于如何合規地發展主營業務。這也正是注冊制的積極意義所在。



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      上市募投可行性研究報告或再融資可行性研究報告指企業為實現招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等目的而計劃上市募投所常用的專業文檔,主要對項目實施的可能性、有效性、如何實施、相關技術方案及財務效果進行具體、深入、細致的技術論證和經濟評價,以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優方案和最佳時機而寫的書面報告。

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      1、根據上市審批機構審核思路和企業自身特點為準上市企業篩選和設計募投項目;

      2、論證募投項目實施的有利條件、可行性及必要性;

      3、為募投項目的審批、核準或備案提供項目可行性研究報告;

      4、協助準上市企業將募投項目在發改委進行備案;

      5、協助券商撰寫招股說明書中“第十一節募集資金運用”章節的內容;

      6、協助券商做好證監會要求的關于“募集資金運用”章節的工作底稿;

      7、協助準上市企業把握募投項目實施時機并及時進行相關準備工作;

      8、向上市審批機構描述準上市企業募投項目前景、盈利預期及相應財務指標;

      9、向上市審批機構描述募投項目的風險及應對或控制措施。

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